Was ist eine Anschlussfinanzierung in der Baufinanzierung?

Alle Baufinanzierungsdarlehen werden mit einer Laufzeit abgeschlossen. Diese kann sehr kurz – z. B. 5 Jahre – oder sehr lange –z. B. 30 Jahre – sein. Endet die Laufzeit des Vertrages ist in den allermeisten Fällen eine Restschuld übrig. Diese Restschuld wird mit einer direkt anschließenden Nachfolge-Finanzierung – der sogenannten Anschlussfinanzierung – weiterfinanziert. Dieser neue, anschließende Immobilienkredit sollte immer an die dann aktuellen Marktgegebenheiten und die eigenen finanziellen Mittel angepasst werden. Das betrifft den Zinssatz, die Tilgung und die monatliche Ratenzahlung genauso wie Laufzeit der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und flexible Ratenanpassungen. Die Anschlussfinanzierung muss nicht bei der Bank abgeschlossen werden, die das erste Baufinanzierungsdarlehen gewährt hat. Ein Anbieterwechsel ist dann problemlos möglich.

Kann man ein bestehendes Baufinanzierungsdarlehen umschulden?

Unter Umschuldung versteht man grundsätzlich die Übernahme eines laufenden Kredits durch einen anderen Kreditanbieter. Die Umschuldung der Baufinanzierung ist dagegen nicht so einfach möglich. Der Wechsel zu einem anderen Anbieter kann immer dann erfolgen, wenn die Laufzeit der Erstfinanzierung beendet ist. Dann kann man z. B. die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließen. Beim Verkauf einer finanzierten Immobilie ist die Bank auch verpflichtet, den laufenden Vertrag zu beenden. Allerdings verlangt sie hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem kann man nach 10 Jahren jedes Baufinanzierungsdarlehen ohne besondere Gründe beenden und zu einem anderen Anbieter wechseln.

Was bedeutet Forward-Darlehen in der Baufinanzierung?

Ein Forward-Darlehen in der Baufinanzierung bezeichnet eine Anschlussfinanzierung, die dann greift, wenn die Laufzeit des Erstvertrags endet. Im Gegensatz zu einer klassischen Anschlussfinanzierung oder Prolongation kann man ein Forward-Darlehen bis zu 5,5 Jahren vor Ablauf der Erstfinanzierung abschließen, um sich günstige Zinssätze für die Zukunft zu sichern. Je länger dieses Vorlaufzeit ist, umso höher fällt dann allerdings der von der Bankangebotene Zinssatz aus. Während dieser Vorlaufzeit müssen Sie keine Raten für das Forward-Darlehen zu zahlen. Die Ratenzahlung beginnt erst nach Ablauf der Erstfinanzierung.

Was bedeutet Restschuld in der Baufinanzierung?

Die Restschuld bezeichnet den Betrag, der nach Ablauf der Laufzeit eines Baufinanzierungsdarlehens bzw. der Zinsbindung übrig ist und mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. In Abhängigkeit von Laufzeit und Tilgungshöhe kann die Restschuld nach Ablauf der Erstfinanzierung noch hoch sein. Die Restschuld wird entweder durch Prolongation der Baufinanzierung bei der erstfinanzierenden Bank oder mit einer Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter mit einem neuen Baufinanzierungskredit weiterfinanziert.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung?

Ein Baufinanzierungsdarlehen mit festem Zinssatz und festgeschriebener Sollzinsbindung, das für eine Laufzeit von 10 Jahren oder länger abgeschlossen wurde, kann gemäߧ 489 Abs. 1 Nr.2 BGB nach 10 Jahren unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist kostenfrei und ohne Angabe von Gründen einseitig vom Kreditnehmer sowohl vollständig oder teilweise gekündigt werden. Wichtig ist dabei die Einhaltung genauer Fristen. 

Was bedeutet Prolongation in der Baufinanzierung?

Ein Baufinanzierungsdarlehen ist eine besonders langfristige Finanzierungsform, die in der Regel nicht mit einem einzigen Darlehensvertrag zu bewältigen ist. Die Zinsbindung – also die Vertragslaufzeit – eines Baufinanzierungsdarlehens läuft im bundesdeutschen Durchschnitt ca. 12,5 Jahre. Ist die Erstfinanzierung beendet, wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung fällig. Die einfachste Art, eine Baufinanzierung zu verlängern, ist die Prolongation. Der Bauherr schließt mit seiner bisherigen Bank eine Vereinbarung über einen neuen Zins und eine neue Zinsbindungsfrist. Doch bevor man eine Prolongation bei der Hausbank abschließt, sollte man einiges beachten, um am Ende nicht viel zu teuer zu finanzieren.

Was ist die beste Zinsbindung in der Baufinanzierung?

Die Zinsbindung definiert die Laufzeit des Baufinanzierungsdarlehens. In der Regel werden Laufzeiten von 5, 10, 15 oder 20 Jahren gewählt. Während dieses Zeitraums bleibt der anfänglich vereinbarte Zinssatz konstant – unabhängig davon, ob die Zinsen des Finanzierungsmarktes steigen oder fallen. In einer Niedrigzinsphase ist eine langfristige Festschreibung zumeist sinnvoll. Doch je länger die Festschreibung umso höher der Zins. Die absolut günstigsten Zinssätze erhält man bei kurzfristigen Zinsbindungen von 5 Jahren. Die Entscheidung über die Laufzeit des Immobilienkredits ist damit abhängig von finanziellen Zielen und Möglichkeiten sowie der Höhe des eigenen Vermögens. 

Wie kann ich ein Baufinanzierungsdarlehen schneller zurückzahlen?

Wer ein Baufinanzierungsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung bzw. der vertraglich vereinbarten Laufzeit zurückzuzahlen möchte, weil man z. B. die Immobilie verkauft hat, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, die üppig ausfallen kann. Man kann aber auch das vereinbarte Sondertilgungsrecht ausreizen oder durch eine Kündigung des Vertrages nach 10 Jahren hohe Kosten vermeiden. Es gibt aber auch Kreditangebote ohne Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man sich z. B. für ein variables Darlehen entscheidet.

Bereitstellungszinsen für ein Baufinanzierungsdarlehen

Als Bereitstellungszinsen in der Baufinanzierung werden die Zusatzkosten bezeichnet, wenn der Baufinanzierungskredit nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Zeit ausgezahlt werden kann. Es ist Usus, dass der der Baufinanzierungskredit etappenweise nach dem jeweiligen Baufortschritt ausgezahlt wird. Verzögert sich das Bauvorhaben über den Zeitraum hinaus, für den mit der Bank ein bereitstellungszinsenfreier Zeitraum vereinbart wurde, verlangt die Bank eine Entschädigung für die deswegen nicht geleisteten, vertraglich vereinbarten regulären Zinszahlungen.

Zurück zum Ratgeber