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Ratgeber Immobilienfinanzierung: Umbau und Ausbau

Welche Maßnahmen kann ich über die ACCEDO AG finanzieren?(Antwort)

Prinzipiell unterscheidet man zwischen den beiden Begriffen Renovieren und Modernisieren.

Renovieren:
Zu einer Renovierung zählen alle werterhaltende Maßnahmen sowie Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Streich-, Tapezier- und Pflegearbeiten. Eine werterhaltende Maßnahme liegt vor, wenn ein bestehendes Bauteil erneuert oder ersetzt wird, ohne dass dadurch der Wert Ihrer Immobilie maßgeblich steigt. Eine typische Renovierungsleistung wäre das Auswechseln des Fußbodens oder der Sanitäranlagen.

Modernisieren:
Unter einer Modernisierung versteht man diejenigen Maßnahmen, welche den Wert des Objektes nachhaltig steigern. Dazu gehören beispielsweise folgende Arbeiten:

  • Anbringen einer Wärmedämmung an die Fassade
  • Austausch der alten Fenster in Schallschutzfenster
  • Dämmung des Daches
Wir sind der Auffassung, dass eine Modernisierung oder eine Sanierung eine Investition in die Zukunft Ihres Objektes darstellt. Vor diesem Hintergrund können Sie grundsätzlich alles über uns finanzieren, was:
  • der Wertsteigerung der Immobilie,
  • der Steigerung des Wohnkomforts,
  • der Einsparung von Energie oder - der Erhaltung der Bausubstanz dient
Was ist für mein Vorhaben besser geeignet ? Hypothekendarlehen oder Ratenkredit?(Antwort)
Das Hypothekendarlehen
Soweit Ihre Immobilie bereits weitestgehend schuldenfrei ist, können Sie einfach ein Annuitätendarlehen aufnehmen und Ihre Immobilie neu beleihen. Empfehlenswert ist diese Form der Kapitalbeschaffung allerdings erst für größere Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen von mindestens EUR 25.000.

Vorteile:
  • sehr zinsgünstiger Kredit, da ein Annuitätendarlehen deutlich weniger kostet als ein Ratenkredit
  • geringere monatliche Belastung, da ein Annuitätendarlehen nicht zwangsweise innerhalb der Laufzeit vollständig getilgt werden muss
Nachteile:
  • Absicherung des Annuitätendarlehen über eine Grundschuld (Kosten für Notar und Grundbuch)
  • das Annuitätendarlehen verursacht eine leicht höheren Aufwand als ein Ratenkredit

Der Ratenkredit:
Der wesentliche Unterschied des Ratenkredites zum Annuitätendarlehen liegt in der Sicherheit. Während bei einem Annuitätendarlehen die Bank eine Grundschuld als Sicherheit fordert, gibt es bei einem Ratenkredit keinerlei Sicherheiten. Da das Risiko somit für die Bank größer ist, sind die Zinsen bei einem Ratenkredit in der Regel leicht höher. Deshalb ist ein Ratenkredit nur bei einem Darlehensbetrag bis EUR 25.000 sinnvoll, oder wenn Ihre Immobilie noch stark belastet ist.

Vorteile:

  • beim Ratenkredit erfolgt keine Besicherung im Grundbuch
  • sehr schnelle und einfache Abwicklung
  • keine zusätzlichen Kosten für Notar und Grundbuch
  • Sondertilgungsoption nach 6 Monaten Laufzeit in unbegrenzter Höhe
  • sehr flexible Rückzahlungsmöglichkeiten

Nachteile:

  • höhere Konditionen als beim Annuitätendarlehen
  • höhere monatliche Belastung, da Ratenkredite innerhalb der kürzeren Laufzeit vollständig getilgt werden müssen
Unser Tipp:
Unsere Faustregel für Sie: Benötigen Sie für Ihre Renovierung oder Modernisierung mehr als EUR 25.000, lohnt sich der geringe Mehraufwand für die Besicherung im Grundbuch. Benötigen Sie weniger als EUR 25.000 können wir Ihnen unseren sehr günstigen Ratenkredit empfehlen.
Welche Fördermittel kommen für mich in Frage?(Antwort)

Die Möglichkeiten der verschiedenen Förderungen sind sehr vielseitig. Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Formen.

Bausparen:
Die wohl bekannteste Form der Förderung ist das Bausparen. Hierbei können sich Bauherren bereits Jahre vor dem Kauf oder Bau ihrer Immobilie ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Dieses ist hauptsächlich in Zinshochphasen für Darlehensnehmer sehr interessant.

KfW-Förderbank:
Die bundeseigene Förderbank KfW unterstützt mit zinsgünstigen Krediten unsere Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt. Unter anderem stellt die KfW-Förderbank auch zinsgünstige Darlehen für den Wohnungsbau zur Verfügung. Da die Zinssätze der KfW-Darlehen zum Teil unter den Marktkonditionen liegen, sollte man bei jeder Finanzierung prüfen, ob eine Inanspruchnahme sinnvoll ist. Die einzelnen Programme und Fördermöglichkeiten finden Sie in unserem Menü KfW.

Bundesländer und Kommunen:
Eine ganze Reihe von Bundesländern und Kommunen bieten günstige Darlehen und Zuschüsse für Ihr Eigenheim. Gefördert werden vor allem Familien mit Kindern. Zum Teil wird den Familien auch subventioniertes Bauland zur Verfügung gestellt. Zuständig für die Genehmigung sind meist die entsprechenden Stadt- oder Kreisverwaltungen.

Baudenkmäler:
Wenn Sie ein Haus sanieren, welches unter Denkmalschutz steht oder in einem Sanierungsgebiet liegt, erhalten Sie eine hohe Steuerförderung. Das Finanzamt erkennt einen bestimmten Anteil der Sanierungskosten als Sonderausgaben an. Diese Sonderausgaben reduzieren Ihre Steuerlast.

Riester-Förderung:
Für die Tilgung Ihres Darlehens erhalten Sie seit Januar 2008 Zulagen und Steuervorteile wie für einen Riester-Sparvertrag. Zudem können Sie bis zu 75 Prozent Ihres Riester-Vermögens zur Hausfinanzierung einsetzen. Durch diese neuen gesetzlichen Regelungen ergeben sich gute Modelle für günstige Darlehen.

Unser Tipp:
Zögern Sie nicht Ihren persönlichen Finanzierungsberater auf die verschiedenen Fördermöglichkeiten anzusprechen. Er wird Sie umfangreich über die einzelnen Fördermöglichkeiten informieren und gemeinsam mit Ihnen die beste Variante finden.

Wähle ich lieber eine kurze oder eine lange Zinsbindung?(Antwort)

Annuitätendarlehen gibt es mit Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren. Wählen Sie beispielsweise eine 5-jährige Zinsbindung, zahlen Sie 5 Jahre den vereinbarten Zins. Ist Ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt (Regelfall), so müssen Sie entweder ein neues Darlehen aufnehmen, oder das alte Darlehen zu neuen Bedingungen verlängern. Man spricht dann von einer Anschlussfinanzierung.

Je nachdem, ob zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die Zinsen hoch oder niedrig sind, wird Ihre weitere Finanzierung entweder teurer (bei höheren Zinsen) oder billiger (bei niedrigeren Zinsen). Als Faustregel gilt deshalb: je niedriger die Zinsen, desto länger sollten Sie die Zinsbindung wählen.

Der Nachteil einer langen Zinsbindung liegt jedoch darin, dass Sie im Falle eines zukünftigen Zinsrutsches nicht davon profitieren. Die Banken bestrafen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehen mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen. Läuft Ihr Darlehen aber bereits 10 Jahre oder länger, haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich die Möglichkeit, das Darlehen ganz oder teilweise mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zurückzuzahlen.

Gegen einen geringen Aufschlag, bieten wir Ihnen auf Wunsch sogar Darlehen an, die Sie jederzeit und ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zurückzahlen können. So bewahren Sie größtmögliche Flexibilität und können im Falle niedrigerer Zinsen in der Zukunft jederzeit das Darlehen wechseln.

Ihr persönlicher Finanzierungsberater wird mit Ihnen selbstverständlich gerne alle Fragen, Vor- und Nachteile rund um das Thema Zinsbindung abwägen.

Unser Tipp:
Es macht durchaus Sinn, in manchen Fällen das Risiko zu streuen. So können Sie zum Beispiel Ihr Darlehen in mehrere kleinere Darlehen aufteilen. Das Darlehen mit der geringsten Zinsbindung sollte hierbei die größte Tilgung haben.

Machen Sondertilgungen für mich Sinn?(Antwort)

Unter einer Sondertilgung versteht man eine Tilgung, die zusätzlich zur monatlichen Tilgung erbracht wird. Die meisten unserer Bankpartner bieten Sondertilgungen bis 5,0% pro Jahr standardmäßig und kostenfrei an. Möchten Sie jedoch eine höhere Sondertilgung vereinbaren, berechnen die meisten Banken einen geringen Aufschlag auf die Kondition.

Die Erfahrung zeigt, dass Sondertilgungsoptionen zwar sehr oft gewählt, aber in der Praxis kaum zum genutzt werden. Falls Sie also in Betracht ziehen, eine höhere Sondertilgung als 5,0% zu vereinbaren, sollten Sie sich vorab fragen, mit welcher Wahrscheinlichkeit Sie innerhalb der Zinsbindung zusätzliches Kapital erhalten.

Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass Ihnen unabhängig Ihrer vertraglichen Laufzeit 10 Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht zusteht (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Mit diesem Kündigungsrecht können Sie Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückführen. Dies kommt einer teuer bezahlten Sondertilgung gleich.

Unser Tipp:
Sollten Sie innerhalb der nächsten 10 Jahre größere Beträge erwarten, so lohnt es sich, für den einen Teil des Darlehens eine deutlich kürzere Zinsbindung zu wählen. Hierdurch können Sie zum einen das Darlehen mit der kurzen Laufzeit aus den zusätzlichen Mittelzuflüssen vollständig tilgen, zum anderen lassen sich durch die kurze Zinsbindung günstigere Zinsen erzielen.

Kann ich auch als Selbständiger oder Freiberufler über die ACCEDO AG finanzieren?(Antwort)
Was vor 5 Jahren noch völlig undenkbar war, gehört heute bei uns zum Alltag. Die ACCEDO AG – selbst ein familiengeführtes Unternehmen – hat während der letzten Jahre immer mehr Bankkontakte für Selbständige und Freiberufler gewinnen können. Somit sind wir bestens aufgestellt, um auch Ihnen als Unternehmer Top-Konditionen und eine entsprechende Bankenvielfalt anbieten zu können.
Wie viel Eigenkapital soll ich in die Finanzierung einbringen?(Antwort)

Das Eigenkapital ist einer der wesentlichen Preisfaktoren für Ihre Immobilienfinanzierung. Denn je weniger Eigenkapital bei einer Finanzierung vorhanden ist, desto höher ist das Risiko der Bank. Das höhere Risiko schlägt sich natürlich sofort auf Ihren Zinssatz nieder.

Als Grundregel gilt:
Man sollte mindestens soviel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, dass zumindest die Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuern und Notargebühren vom Eigenkapital bezahlt werden können. Sollten Sie nicht so viel Eigenkapital einbringen wollen, haben wir selbst für Finanzierungen inklusive Nebenkosten und Inventareinrichtung Banken zur Verfügung.

Ob es Sinn macht, mehr Eigenkapital in eine Finanzierung einzubringen, hängt im Wesentlichen von der Nutzung der Immobilie ab:

Selbst genutzte Immobilie:
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, sollten Sie nach Möglichkeit einen relativ hohen Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringen. Durch die geringe Darlehenssumme wird nicht nur Ihre monatliche Zinsbelastung gesenkt, sondern Sie werden aufgrund des geringen Risikos auch noch mit einem sehr günstigen Zins belohnt.

Vermietete Immobilie:
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig Eigenkapital in die Finanzierung einzusetzen. Hierdurch lassen sich erhebliche Steuervorteile generieren. Diese Steuervorteile sind im Allgemeinen größer als die höheren Zinsen durch das gestiegene Risiko. Mehr Informationen hierzu finden Sie in unseren Tipps & Tricks: Werbungskosten bei Kapitalanlagen.

Unser Tipp:
Investieren Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen in Ihre Immobilie. Behalten Sie immer noch einen gewissen Risikopuffer ein. Verfügen Sie zudem noch über alternative, langfristige Kapitalanlagen (z.B. Lebensversicherung) mit einer höheren Rendite als der Zins Ihrer Baufinanzierung, ist es durchaus ratsam, einen gewissen Teil in die alternative Kapitalanlage zu investieren.

Kann ich mein Darlehen vorzeitig kündigen oder vollständig zurückzahlen?(Antwort)

Unabhängig von Ihrer vertraglichen Laufzeit, steht Ihnen 10 Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht zu (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Mit diesem Kündigungsrecht können Sie Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückführen.

Somit sind Sie ab einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten völlig frei, wann und wie viel Darlehen Sie zurückführen. So können Sie beispielsweise die erste Hälfe Ihres Darlehens nach 10 Jahren zurückführen, und den verbleibenden Rest erst nach 12 Jahren. Möchten Sie bereits vor der gesetzlichen Frist von 10 Jahren Ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückführen, bieten wir Ihnen dieses sehr gerne an. Einige unserer Bankpartner gewähren Ihnen in diesen Fällen das Recht auf Sondertilgung bis zu 100% der Darlehenssumme. Somit sind Sie ab dem ersten Tag völlig flexibel.

Zudem bieten wir Ihnen als Alternative einen ACCEDO-Vorfälligkeitsschutz. Mit unserem Vorfälligkeitsschutz können Sie Ihr Darlehen in bestimmten Situationen wie z.B. einem berufsbedingten Umzug, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen.

Wünschen Sie noch mehr Flexibilität, bieten wir Ihnen ein Variables Darlehen an. Bei dieser Variante ist die vollständige oder teilweise Tilgung jederzeit möglich.

Unser Tipp:
Aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten sollten Sie Ihrem persönlichen Ansprechpartner bei der ACCEDO AG genau erläutern, welche Pläne Sie die Zukunft haben und wie flexibel Sie für Ihre Pläne sein möchten. Ihr Baufinanzierungsprofi wird Ihnen sehr gerne die für Sie besten Alternativen anbieten und alle Vor- und Nachteile darlegen.

Welche Werbungskosten kann ich als Kapitalanleger vom Einkommen absetzen?(Antwort)

Als Kapitalanleger können Sie Teile der Kreditkosten als Werbungskosten von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen.

Einmalige Werbungskosten im Jahr der Anschaffung:

  • Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren
  • Disagio
  • Anwalts- und Gerichtskosten
  • Kosten der Grundschuldbestellung
  • Notarkosten zur Beurkundung der Verträge
Laufende Werbungskosten:
  • jährliche Zinsaufwendungen
  • Kontoführungsgebühren
  • Grundsteuern
  • Erhaltungsaufwendungen
  • Betriebskosten
  • Versicherungsbeiträge

Unser Tipp:
Wenn Sie sich eine Immobilie aus steuerlichen Gründen zulegen, sollten Sie Ihren Steuerberater zu Rate ziehen. Er zeigt Ihnen genau, wie viel Steuern sich durch diese Investition sparen lassen.

Kann ich durch Tilgungsaussetzung Steuern sparen?(Antwort)

Mit einer Tilgungsaussetzung lassen sich bei fremd genutzten Objekten sehr leicht Steuern sparen. Bei einem Annuitätendarlehen reduziert sich jeden Monat Ihre Zinsbelastung. Da Darlehenszinsen bei Kapitalanlagen steuerlich absetzbar sind, reduziert sich somit aber jeden Monat Ihr Steuervorteil.

Deshalb empfiehlt es sich ein endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung zu wählen. Bei dieser Darlehensform bleibt die Zinsbelastung während der gesamten Laufzeit konstant. Der monatliche Tilgungsanteil wird dabei nicht zur Tilgung des Darlehens verwendet, sondern in einen separaten Vermögensaufbauplan investiert. Durch diese Optimierung steigern Sie auf sehr einfache Art und Weise die Rentabilität Ihres Objektes.

Welche Versicherungen sind für die Bauphase sinnvoll?(Antwort)

Gerade während der Bauphase gibt es viele Risiken gegen die man sich absichern sollte. Die wichtigsten Versicherungen für die Bauphase haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst.

Bauherrenhaftpflichtversicherung:
Sobald durch das Bauvorhaben Schäden an Dritten entstehen, kann der Bauherr von diesen in Anspruch genommen werden. Dieser Anspruch gegenüber dem Bauherrn besteht auch dann, wenn sachverständige Personen, wie zum Beispiel ein Architekt, Bauleiter oder fachkundige Bauunternehmen beauftragt wurden. Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden ab, die zum Beispiel durch unzureichend gesicherte Baugruben oder durch herab fallendes Baumaterial entstehen. Da es bei solchen Schäden oft um hohe Summen geht, ist ein Abschluss dieser Versicherung unumgänglich.

Bauleistungsversicherung:
Die Bauleistungsversicherung ist auch als Bauwesenversicherung bekannt, und ist sozusagen die Vollkaskoversicherung für Schäden am Bauwerk und Grundstück während der Bauphase.

Viele der möglichen Gefahren können Sie selbst durch größte Sorgfalt nicht völlig ausschließen. So ist ein Rohbau der Natur relativ schutzlos ausgeliefert. Sturm oder Hochwasser können in wenigen Stunden die Arbeit mehrerer Monate vernichten. Zudem sind Baustellen nur bedingt gesichert. Immer häufiger werden bereits installierte Gegenstände entwendet oder zerstört.

Durch die Bauleistungsversicherung sind in der Regel folgende Schäden versichert:

  • Elementarschäden durch Sturm, Frost, Hagel, Regen
  • Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen und Auftragnehmer
  • Beschädigungen durch fremde Personen
  • Ausführungsfehler
  • Diebstahl von fest mit dem Gebäude verbundener Teile

Bauhelferversicherung:
Sobald Sie selbst, oder Ihre Verwandten, Freunde oder Bekannte Eigenleistungen erbringen wollen, müssen diese Helfer von Ihnen bei der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) gemeldet werden. Für das Nichtanmelden drohen Bußgelder bis zu EUR 2.500. Die Beiträge dienen dem Versicherungsschutz und sind abhängig von den zu leistenden Arbeitsstunden. Je nach Bundesland variieren die Beiträge zur Berufsgenossenschaft zischen EUR 1,20 und 1,50 pro geleistete Arbeitsstunde.

Die Versicherungsleistungen der Berufsgenossenschaft sind allerdings nicht sehr umfangreich. Da jedoch gerade bei Bauhelfern und Laien häufig Unfälle passieren, ist es ratsam, zusätzlich eine Bauhelferversicherung abzuschließen. Die Bauhelferversicherung bietet im Falle eines Unfalls einen erweiterten Versicherungsschutz.

Immobilien-Finanzierungs-Vermittlung
Zentrale Bayreuth: Wittelsbacherring 49 – 95444 Bayreuth
Niederlassung München: Leopoldstraße 240 – 80807 München
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