Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Der finanzielle Aufwand beim Kauf oder dem Neubau einer Immobilie setzt sich aus verschiedenen Bausteinen wie dem Kauf- bzw. Anschaffungspreis, den Kosten für die Immobilienfinanzierung, den Kaufnebenkosten sowie den Einrichtungskosten zusammen. Zusätzlich sind die dann laufenden Kosten nach dem Erwerb im Blick zu behalten. Deswegen ist ein „Kassensturz” vor dem Kauf sowie eine Aufstellung der laufenden Kosten nach dem Kauf ratsam. Die laufenden Kosten betreffen die monatlichen Ratenzahlungen für die Baufinanzierung, den Betriebskosten z. B. für Energie und Abfallgebühren, die jährlich fällige Grundsteuer, Versicherungen sowie Instandhaltungsrücklagen.

Welche Baufinanzierung ist für mich die beste?

Die für Sie beste Baufinanzierung ist immer individuell auf Ihre finanziellen Möglichkeiten abgestimmt. Der günstigste Zinssatz ist dabei nur ein Kriterium. Mindestens genauso wichtig ist aber die flexible Ausgestaltung Ihres Kreditvertrags z. B. durch Sondertilgungsrechte, flexible Raten- und Tilgungsanpassungen während der Zinsbindung bzw. Vertragslaufzeit. Auch ist die Höhe der Anfangstilgung entscheidend, welche Ausgestaltung des Baufinanzierungsdarlehens am besten für Sie ist, um langfristig sicher und risikolos zu finanzieren. 

Was ist die beste Zinsbindung in der Baufinanzierung?

Die Zinsbindung definiert die Laufzeit des Baufinanzierungsdarlehens. In der Regel werden Laufzeiten von 5, 10, 15 oder 20 Jahren gewählt. Während dieses Zeitraums bleibt der anfänglich vereinbarte Zinssatz konstant – unabhängig davon, ob die Zinsen des Finanzierungsmarktes steigen oder fallen. In einer Niedrigzinsphase ist eine langfristige Festschreibung zumeist sinnvoll. Doch je länger die Festschreibung umso höher der Zins. Die absolut günstigsten Zinssätze erhält man bei kurzfristigen Zinsbindungen von 5 Jahren. Die Entscheidung über die Laufzeit des Immobilienkredits ist damit abhängig von finanziellen Zielen und Möglichkeiten sowie der Höhe des eigenen Vermögens. 

Hohe oder niedrige Tilgungsrate – was ist besser?

Die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, wie schnell Sie ein Baufinanzierungsdarlehen zurückzahlen. Je höher die Tilgung ist, umso schneller sind Sie schuldenfrei. Ein wesentliches Kriterium bei der Festsetzung der Tilgung ist die Vorgabe, dass man bei Eintritt in das Rentenalter den kompletten Kredit zurückgezahlt haben sollte. Besonders niedrige Tilgungsraten von z. B. 1 Prozent verlängern die Dauer der Baufinanzierung und dienen in der Regel dazu, in den Genuss von steuerlichen Vorteile zu gelangen. Die Entscheidung über die Anfangstilgung muss daher gut überlegt und berechnet sein.

Warum Sondertilgung in der Baufinanzierung sinnvoll ist

Das in Immobiliendarlehen festgeschriebene Sondertilgungsrecht definiert die Höhe, die ein Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit außerhalb der monatlichen Ratenzahlungen zusätzlich zurückzahlen kann, um damit die Laufzeit bzw. Restschuld zu verringern. Dabei ist zwischen kostenfreien und erweiterten Sondertilgungsrechten zu unterscheiden. Viele Banken gewähren kostenfreie Sondertilgungen bis 5 Prozent. Wer höhere außerplanmäßige Rückzahlungen tätigen möchte, muss diese mit der Bank verhandeln, da diese kostenpflichtig sind und damit den Zinssatz erhöhen. Es gibt nur wenige Szenarien, die kostenpflichtige erweiterte Sondertilgungsrechte sinnvoll erscheinen lassen.

Wie kann ich ein Baufinanzierungsdarlehen schneller zurückzahlen?

Wer ein Baufinanzierungsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung bzw. der vertraglich vereinbarten Laufzeit zurückzuzahlen möchte, weil man z. B. die Immobilie verkauft hat, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, die üppig ausfallen kann. Man kann aber auch das vereinbarte Sondertilgungsrecht ausreizen oder durch eine Kündigung des Vertrages nach 10 Jahren hohe Kosten vermeiden. Es gibt aber auch Kreditangebote ohne Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man sich z. B. für ein variables Darlehen entscheidet.

Wie erhalte ich Fördermittel für die Immobilienfinanzierung?

Für den Immobilienkauf gibt es eine Vielzahl an Fördermöglichkeiten, die der Käufer nutzen kann. Die staatliche KfW-Bank bietet zinsverbilligte Darlehen mit einer 10 jährigen Laufzeit unter anderem für energetische Sanierungsmaßnahmen an. Spezielle Förderprogramme der Bundesländer helfen insbesondere Familien. Genauso können Bausparverträge und Riester-Förderung eingesetzt werden. Dabei sind immer Voraussetzungen zu beachten. Ein KfW-Kredit kann z. B. nur über eine Bank angefragt werden, Familienförderung sind teilweise an Einkommensobergrenzen gekoppelt. Um Durchblick im Förderdschungel zu behalten, ist die Beratung durch Baufinanzierungsexpert:innen anzuraten.

Welche Versicherungen sind bei einer Baufinanzierung sinnvoll?

Der Bau eines Hauses oder der Kauf einer Immobilie sind immer auch mit Risiken verbunden. Deswegen ist es ratsam, sich gegen diese Risiken abzusichern. Grundsätzlich gibt es hierfür zwei Phasen: Versicherungen, die den Bauherrn während der Bau- und Abnahmephase absichern und solche, die nach Bezug der Immobilie gegen Schäden versichern. Bauherrenhaftpflichtversicherung und Wohngebäudeversicherung sind besonders wichtig. Aber auch eine Risikolebensversicherung schützt vor finanziellen Problemen.

Ist der Kaufpreis der Immobilie gerechtfertigt?

Der Preis einer Immobilie ist Verhandlungssache. Trotzdem gibt es Kriterien, die den realen Marktpreis definieren. Gutachter nutzen dafür das Vergleichsverfahren, die dafür vergleichbare Objekte in vergleichbaren Lagen analysieren. Für eine erste Orientierung helfen auch Online-Immobilienbewertungen, die auf Basis von Kaufpreisen in der Vergangenheit den Immobilienwert eines Hauses berechnen. Ähnliche statistische Methoden nutzen auch Banken, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, der sich vom Kaufpreis unterscheiden kann. Der von der Bank bestimmte Objektwert beeinflusst den dann angebotenen Zinssatz für die Baufinanzierung, da er als Besicherung dient. Ein großer Unterschied zwischen Kaufpreis und Objektwert kann dazu führen, dass eine Bank vom Angebot eines Kredits absieht.

Durch Zwangsversteigerung günstig Immobilie erwerben?

Eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben, kann eine günstige Alternative gegenüber dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung auf dem freien Immobilienmarkt sein. Wer eine Immobilie ersteigern will, muss im Vorfeld einiges beachten, um erfolgreich zu sein. Neben Informationen zum Objekt und Einblick in die Versteigerungsakte ist im Vorfeld auch die Finanzierung zu klären. Denn es sind am Versteigerungstag bereits 10% des Zuschlagpreises als Sicherheitsleistung in Form von Bankbürgschaften oder Verrechnungsschecks oder als Überweisung an die Gerichtskasse vor der Versteigerung zu hinterlegen.

Bereitstellungszinsen für ein Baufinanzierungsdarlehen

Als Bereitstellungszinsen in der Baufinanzierung werden die Zusatzkosten bezeichnet, wenn der Baufinanzierungskredit nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Zeit ausgezahlt werden kann. Es ist Usus, dass der der Baufinanzierungskredit etappenweise nach dem jeweiligen Baufortschritt ausgezahlt wird. Verzögert sich das Bauvorhaben über den Zeitraum hinaus, für den mit der Bank ein bereitstellungszinsenfreier Zeitraum vereinbart wurde, verlangt die Bank eine Entschädigung für die deswegen nicht geleisteten, vertraglich vereinbarten regulären Zinszahlungen.

Eigenleistung in der Baufinanzierung

Unter Eigenleistung versteht man in der Baufinanzierung, dass der Kreditnehmer einen Teil der Handwerkerkosten bzw. - -Leistungen übernimmt. Diese Eigenleistung kann sich positiv auf die Baufinanzierung auswirken, weil dadurch die benötigte Kreditsumme geringer ausfällt und damit die Möglichkeit besteht, einfacher an einen Kredit zu kommen und zudem geringere Zinsen zu zahlen. Die Eigenleistung wird dann dem Eigenkapital hinzugerechnet. Was auf den ersten Blick verlockend klingt, sollte aber vorher genau geprüft werden, ob es sich für den Kreditnehmer am Ende auch lohnt. Denn es gibt Risiken, die bedacht werden müssen

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