Was ist ein Sanierungskredit?

Das Produkt „Sanierungskredit” gibt es im Wortsinn nicht. Sie haben für die Sanierung und Modernisierung einer Immobilie drei Möglichkeiten der Finanzierung mittels klassischem Hypothekendarlehen, Ratenkredit und staatlich geförderten Krediten. In Abhängigkeit der Höhe des benötigten Kredits, der baulichen und der Einbau-Maßnahmen sowie der Förderwürdigkeit der Sanierung ist eine Entscheidung über eine Kreditform oder über die Kombination von 2 oder 3 Kreditangeboten zu entscheiden. 

Wer bietet Fördermittel für die Sanierung und Modernisierung einer Immobilie?

Die staatliche Förderbank KfW unterstützt mit Tilgungszuschüssen und zinsbegünstigten Darlehen die Sanierung und Modernisierung von Bestandsimmobilien. Ziel aller Förderprogramme ist es, Wohnen zukunftsorientiert zu gestalten. Hierunter fallen vor allem energetische Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Hauses sowie Maßnahmen, die barrierefreies Wohnen bis hin zur Smarthome-Umrüstung ermöglichen. Trotzdem ist im Einzelfall zu prüfen, ob KfW-Förderung oder eine klassische Baufinanzierungsmaßnahme im Einzelfall die bessere Wahl ist oder ob eine Kombination der Möglichkeiten den Immobilienbesitzer am meisten nutzt.

Welche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können mit einem Baufinanzierungsdarlehen finanziert werden?

Mit einem Immobiliendarlehen bzw. einem Baufinanzierungskredit können Vorhaben in der Bestandsimmobilie finanziert werden, die direkt der baulichen Substanz der Immobilie und damit dem Werterhalt dienen. Einrichtungsgegenstände, eine neue Küche oder eine hauseigene Sauna können nicht mit einem Baufinanzierungskredit bezahlt werden. Einzige Ausnahme ist, wenn diese den von der KfW formulierten Regeln für „altersgerechte Umbauten” entsprechen.

Kann Sanierung und Modernisierung steuerlich geltend gemacht werden?

Sanierung und Modernisierung kann steuerlich geltend gemacht werden. Dabei ist zu unterscheiden, ob Sie die Immobilie eigennutzen oder ob sie von Ihnen als Mietobjekt genutzt wird. Kapitalanleger haben dabei die Möglichkeit, Investitionen als Werbungskosten abzusetzen. Eigennutzer profitieren vom Handwerker-Absetzbetrag sowie von den Absetzmöglichkeiten für außergewöhnliche Belastungen sowie Neubaumaßnahmen. Für die Bewertung Ihrer steuerlichen Begünstigungen sollten Sie aber einen Steuerberater hinzuziehen.

Kann man durch Tilgungsaussetzung bei der Renovierung Steuern sparen?

Die Finanzierung einer Sanierung einer Bestandimmobilie, die nicht von Ihnen bewohnt wird, bietet Steuervorteile dadurch, dass die Zinsdienste für diesen Kredit steuerlich geltend gemacht werden können. Hierfür gibt es Baufinanzierungskonzepte, die Ihre steuerlichen Wünsche abbilden können wie z. B. ein endfälliges Darlehen mit der Option der Tilgungsaussetzung oder Kombidarlehen.

Was kann mit einer Baufinanzierung finanziert werden?

Einer Baufinanzierung sind enge Grenzen gesetzt. Ein Baufinanzierungsdarlehen ist zweckgebunden und finanziert ausschließlich Investitionen in die bauliche Substanz einer Immobilie. In der Regel kann ein Baufinanzierungsdarlehen erst ab einer bestimmten Höhe – z. B. 50.000,- € – beantragt werden. Ausnahmen bilden Förderkredite der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau), die dann an Auflagen - z. B. energetische Maßnahmen - gebunden sind. KfW-Kredite müssen über einen Baufinanzierungsvermittler oder eine Bank angefragt werden.

Wie erhalte ich Fördermittel für die Immobilienfinanzierung?

Für den Immobilienkauf gibt es eine Vielzahl an Fördermöglichkeiten, die der Käufer nutzen kann. Die staatliche KfW-Bank bietet zinsverbilligte Darlehen mit einer 10 jährigen Laufzeit unter anderem für energetische Sanierungsmaßnahmen an. Spezielle Förderprogramme der Bundesländer helfen insbesondere Familien. Genauso können Bausparverträge und Riester-Förderung eingesetzt werden. Dabei sind immer Voraussetzungen zu beachten. Ein KfW-Kredit kann z. B. nur über eine Bank angefragt werden, Familienförderung sind teilweise an Einkommensobergrenzen gekoppelt. Um Durchblick im Förderdschungel zu behalten, ist die Beratung durch Baufinanzierungsexpert:innen anzuraten.

Kann man KfW-Darlehen mit anderen Darlehen kombinieren?

KfW-Förderkredite können kombiniert werden, sowohl innerhalb der KfW-Programme wie auch mit weiteren Förderungen und klassischen Baufinanzierungskrediten. Die Prüfung der Kreditwürdigkeit übernimmt dabei die finanzierende Bank und nicht die KfW. Doch nicht jeder KfW-Kredit macht Sinn. Der KfW Kredit muss spätestens nach 10 Jahren vollständig zurückgezahlt sein. Auch sind freie Baufinanzierungskredite in einer Niedrigzinsphase mitunter günstiger als zinsgeförderte KfW-Darlehen.

Hohe oder niedrige Tilgungsrate – was ist besser?

Die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, wie schnell Sie ein Baufinanzierungsdarlehen zurückzahlen. Je höher die Tilgung ist, umso schneller sind Sie schuldenfrei. Ein wesentliches Kriterium bei der Festsetzung der Tilgung ist die Vorgabe, dass man bei Eintritt in das Rentenalter den kompletten Kredit zurückgezahlt haben sollte. Besonders niedrige Tilgungsraten von z. B. 1 Prozent verlängern die Dauer der Baufinanzierung und dienen in der Regel dazu, in den Genuss von steuerlichen Vorteile zu gelangen. Die Entscheidung über die Anfangstilgung muss daher gut überlegt und berechnet sein.

Zurück zum Ratgeber