Was bedeutet Forward-Darlehen in der Baufinanzierung?

Was müssen Sie bei einem Forward-Darlehen beachten?

Grundsätzlich müssen Sie aktuell ein laufendes Baufinanzierungsdarlehen haben. Ein Forward-Darlehen ist immer ein Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten – bestehend aus Zins und Tilgung. Jedoch können Sie die Laufzeit der Zinsbindung sowie die Tilgungsrate frei wählen. Zudem können Sie ein Forward-Darlehen maximal 5,5 Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung abschließen. Läuft Ihre Erstfinanzierung jedoch in den nächsten 12 Monaten aus, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens nicht mehr möglich.

Ein Forward-Darlehen ist also eine „Wette” auf zukünftig steigende Zinssätze. Denn damit sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Deswegen ist ein Forward-Darlehen in Niedrigzinszeiten immer eine Überlegung wert. Zu bedenken ist allerdings, dass sich Kreditgeber mit höheren Zinssätzen – die wiederum abhängig von der Vorlaufzeit sind – gegen mögliche Zinserhöhungen in der Zukunft absichern. Trotz dieser höheren Zinsen kann ein Forward-Darlehen, dass Sie in Niedrigzinszeiten abschließen, ein lohnendes Geschäft sein. 

Welche Vorteile hat eine Forward-Finanzierung?

• Sie sichern sich einen aktuellen Niedrigzinssatz für Zukunft, in dem die Zinsen wieder steigen
• Sie können sich den Niedrigzins bis 5,5 Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung sichern
• Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt pünktlich zum Ablauf der Erstfinanzierung. Damit finanzieren Sie die verbliebene Restschuld fristgerecht, sicher und günstig weiter.
• Ein Forward-Darlehen ist immer ein Annuitätendarlehen, d. h. dass die monatlichen Raten, die sich aus Zins- und Tilgung zusammensetzen, während er Laufzeit immer gleich bleiben.
• Für einem Forward-Darlehen können Sie die vertraglichen Rahmenbedingungen (z. B. Tilgung, Sondertilgungsrechte, Ratenanpassungen während der Laufzeit sowie die Laufzeit) mit der Bank frei verhandeln und optimal auf die eigene finanzielle Situation anpassen.
• Mit einem Forward-Darlehen haben Sie Zins- und Planungssicherheit: künftig steigende Zinsen betreffen Sie dann nicht und Sie wissen im Voraus, welche monatliche Rate Sie in Zukunft zu zahlen haben.
• Bei einem Forward-Darlehen werden keine Berteitstellungszinsen fällig.
Welche Risiken gehe ich mit dem Abschluss einer Forward-Finanzierung ein?

• Mit der Unterzeichnung eines Forward-Darlehens gehen Sie auch eine Abnahmeverpflichtung ein. Sollte während der Vorlaufzeit der Zinssatz unerwarteter Weise günstiger werden, müssen Sie trotzdem den vereinbarten höheren Zinssatz über die gesamte Laufzeit zahlen.
• Banken verlangen für ein Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag auf den tagesaktuellen Zinssatz am Zeitpunkt des Abschlusses. Je länger die Vorlaufzeit ist, umso höher wird dieser Zinssatz ausfallen.
 

Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, sollte deswegen die Zinsentwicklung im Blick haben. Dafür sind auch die Prognosen wichtig, wie sich der Zinsmarkt in 2, 3 oder 5 Jahren entwickeln wird. Inflation, Geldmarktpolitik und der Entwicklung der Zinssätze für Staatsanleihen sind dabei wichtige Indikatoren, die die Entwicklung der Baugeld-Zinsen maßgeblich beeinflussen. Dabei ist auch zu bedenken, dass sich die Baugeld-Zinsen seit Mitte der 2010er Jahre auf historischen Niedrigzins-Niveau bewegen. Man kann also annehmen, dass Baugeld-Zinsen aktuell kaum noch nachgeben werden.

Wie berechnet sich der Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen?

Die Höhe der Zinsaufschläge ist abhängig vom Anbieter. Sie können aber damit rechnen: durchschnittlich verlangen Banken einen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat. Dieser Zinsaufschlag ist verhandelbar. Da Sie ein Forward-Darlehen nicht bei der erstfinanzierenden Bank abschließen müssen und die freie Wahl des Anbieters haben, lohnt es sich immer, rechtzeitig verschiedene Angebote für Ihr zukünftiges Forward-Darlehen einzuholen. Wie bei der Anschlussfinanzierung ist der Wechsel des Kreditgebers auch bei einem Forward-Darlehen problemlos möglich.

• Die Formel, um den Zinsaufschlag für ein Forward Darlehen zu berechnen: 
+ 0,02 Prozent auf den tagesaktuell angebotenen Zinssatz

x Anzahl der Monate der Vorlaufzeit bis zum Vertragsende des Erstfinanzierung 
= reservierter Zinssatz für die Forward-Finanzierung

Geht man von folgender Annahme aus, dass Sie eine Vorlaufzeit von 40 Monaten kalkulieren und der aktuell angebotene Zinssatz (2021) in der Baufinanzierung bei 1 Prozent liegt, ergibt sich folgendes Ergebnis: 

• 0,02% x 40 Monate + 1,0 % = 1,8 %
 

Diese Beispielrechnung zeigt, dass sich der Zinssatz, den Sie dann während der Laufzeit des Forward-Darlehens, beginnend in 40 Monaten, um gerade einmal 0,8 % verteuert. Bedenkt man, dass 2011 der durchschnittlich angebotene Zinssatz im Tagesgeschäft bei ca. 3,5 Prozent lag, sind 1,8 Prozent trotz Forward-Aufschlag immer noch sehr günstig. An dieser Beispielrechnung zeigt sich, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens in einer Niedrigzinsphase lohnend für die Zukunft sein kann.

Wie finde ich den besten Anbieter für eine Forward-Finanzierung?

Die wichtigste Frage zuerst: wann soll das Forward-Darlehen greifen? Denn je nach Länge der Vorlaufzeit ändern sich die Angebote der Anbieter. Einige Banken bieten Vorlaufzeiten bis zu 60 Monaten an – andere nur bis zu 48 Monaten. 

Natürlich stellt sich auch die Frage nach dem tagesaktuell angebotenen Zinssatz sowie den berechneten Zinsaufschlag pro Monat. Es lassen sich auch Anbieter finden, die nicht, die in der Beispielrechnung veranschlagten durchschnittlich 0,02 Prozent Aufschlag pro Monat sondern nur 0,01 Prozent verlangen.

Auch sollten Sie bei Ihren Überlegungen zu einem möglichen Forward-Darlehen über die zukünftige Vertragsausgestaltung nachdenken. Wichtige Fragen – wie z. B. kostenfreie Sondertilgungsrechte, Laufzeit, Nachjustierung von Tilgungshöhe und monatlicher Rate im Vergleich zu Ihrer laufenden Erstfinanzierung oder Teilablösung der Restschuld – spielen eine wichtige Rolle bei der Wahl des Anbieters Ihrer zukünftigen Forward-Finanzierung. Denn Sie haben mit dieser Art der Anschlussfinanzierung zudem die Möglichkeit, Ihren neuen Darlehensvertrag zu optimieren und auf Ihre Möglichkeiten maßzuschneidern. 

Unser Tipp: Wenn der Baufinanzierungsvertrag Ihrer Erstfinanzierung in 2 Jahren oder später ausläuft, sollten Sie sich mit den Möglichkeiten eines Forward-Darlehens auseinandersetzen. Nutzen Sie dafür die kostenfreie Beratung durch die accedo AG. In vielen Fällen kann ein Forward-Darlehen tatsächlich Sinn machen, wenn eine Anschlussfinanzierung im Zeitraum von 24 bis 60 Monate fällig wird. 

Um über die aktuelle Zinsentwicklung immer auf dem Laufenden zu sein, abonnieren Sie den accedo-Zinsticker. So sind Sie immer auf dem Laufenden und verpassen nicht den besten Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens.