Was bedeutet Prolongation in der Baufinanzierung?

Warum die Prolongation nicht immer die günstige Option ist, optimal weiterzufinanzieren 

Viele Banken sehen sich bei dieser Art der Anschlussfinanzierung nicht im Wettbewerb mit anderen Anbietern. Denn als Hausbank nutzt man den Vorteil, es dem Kunden besonders bequem machen zu können. Denn der Wechsel zu einer anderen Bank ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Dass dieser Aufwand aber in der Regel nicht sehr groß ist, wissen die wenigsten Kreditnehmer. Diese Bequemlichkeit nutzen erstfinanzierende Banken gern aus. Im ersten Schritt erhält der Kunde – ohne dass er sich bereits darum gekümmert hat – daher nicht sofort das günstigste Zinsangebot. 

Prolongation – Bequemlichkeit kann teuer werden

Wer sich um die Anschlussfinanzierung bzw. Prolongation nicht kümmern will, muss nur darauf warten, bis sich die finanzierende Bank meldet und auf das Auslaufen den Erstvertrags hinweist. Mit diesem Hinweis ist zumeist ein Angebot für die Anschlussfinanzierung bzw. Prolongation der Baufinanzierung verbunden. Das ist dann tatsächlich ohne Aufwand zu regeln, weil der Kunde dieses Angebot zur Prolongation mit einer Unterschrift besiegeln muss. Der Kunde wird in der Regel zufrieden sein, weil der neue Kreditvertrag aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen weit günstiger ausfällt als die Erstfinanzierung. 


Die erstfinanzierende Bank nutzt diese Marktsituation bei der Prolongation oftmals zum eigenen Vorteil aus. Studien belegen, dass Stammkunden im Durchschnitt höhere Zinsen zahlen müssen als Neukunden. Jede Bank möchte Neukunden gewinnen, weswegen man diesen besonders gute Konditionen anbietet, die Stammkunden nicht erhalten. 


Prolongation: früh agieren heißt günstig weiterfinanzieren


Es ist empfehlenswert, ca. 12 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung tätig zu werden. Fragen Sie aktiv bei Ihrer Hausbank das Angebot zu Prolongation an. Allein durch diesen Schritt erkennt die Hausbank, dass es sich bei Ihnen um einen aktiven und mündigen Kunden handelt. So zwingt man die Bank zum Handeln – und hat zudem genug Zeit, Vergleichsangebote für eine Anschlussfinanzierung einzuholen. Handeln Sie nicht, kommt das Prolongationsangebot der Hausbank erst kurzfristig vor dem Ablauf der Erstfinanzierung. Das schränkt Ihren zeitlichen Handlungsspielraum sehr ein.

Wer genügend Zeit hat, kann sich umfassend informieren, abwägen und mehrere Angebote in Ruhe vergleichen. 

Eine Prolongation der Baufinanzierung bei der Hausbank rechnet sich erfahrungsgemäß immer dann, wenn die Restschuld des Altvertrags gering und der Zinsunterschied zu anderen vergleichbaren Angeboten maximal 0,1 Prozent teurer ist. Ist dies nicht der Fall, spart man trotz Wechsel zu einem anderen Anbieter über die Laufzeit einiges Geld. 

Vor der Unterzeichnung einer Prolongation immer Vergleichsangebote einholen

Es ist immer ratsam, Vergleichsangebote anderer Anbieter einzuholen, die mit denselben Vorgaben berechnet sind wie die der Erstfinanzierung zugrunde liegenden Eckpunkte (z. B. Tilgungs- und Ratenanpassungen oder Sondertilgungsrechte). Wichtig ist auch die Angabe des Restschuld-Betrags. Die Restschuld gibt Auskunft über die die Kredithöhe der Anschlussfinanzierung. Bedenken Sie, dass ein Zinsangebot, das nur 0,2 Prozentpunkt höher liegt als vergleichbare Offerten, über eine lange Laufzeit viel Tausend Euro ausmachen kann.

Zugegeben: Das kostet Zeit und Aufwand. Aber dieser Aufwand zahlt sich am Ende aus. Denn wenn man eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter als der finanzierenden Bank anfragt, wird man als Neukunde hofiert. Und Neukunden genießen nun einmal eine bevorzugte und damit auch vergünstigte Behandlung.

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Vergleichsangebote für Prolongation ohne großen Aufwand einholen

Wenn Sie den Aufwand möglichst niedrig halten wollen, nutzen Sie den Service von anerkannten Baufinanzierungsvermittlern. Die großen Vermittler der Branche haben direkten Zugriff auf die tagesaktuellen Angebote von über 400 deutschen Banken und können so die für Sie günstigsten finden.

Für eine Anfrage für ein Anschlussfinanzierungskonzept braucht man in der Regel nicht viel:

  • den bestehenden Erstvertrag, der alle benötigten Angaben beinhaltet
  • Restschuld, die über den benötigten Betrag der Anschlussfinanzierung Auskunft gibt
  • Gehaltsnachweise der letzten Monate

Alles weitere sollte ein guter Berater im Gespräch abklären. Wichtig ist, dass man mögliche Schwachstellen der Erstfinanzierung mit einer Prolongation oder Anschlussfinanzierung „ausbügeln” kann. Zum Beispiel durch eine flexiblere Gestaltung des Darlehensvertrags. Oder ob aufgrund Ihrer aktuellen finanziellen Situation eventuell ein Kombi-Darlehen der bessere Weg ist. Ob Sondertilgungsmöglichkeiten gewünscht oder nötig sind, ob Ratenanpassungen während der Laufzeit in Frage kommen. Wen genug Zeit vor Ablauf des Erstvertrags ist, kann man so in Ruhe die bestmögliche Anschlussfinanzierung mit einem bankenunabhängigen Berater besprechen. Grundsätzlich sollte man also eine Prolongation der Baufinanzierung wie eine Erstfinanzierung anzugehen. Denn der Anschlussvertrag bzw. das Baufinanzierungskonzept kann zu diesem Zeitpunkt völlig neu erstellt und verhandelt werden.

Prolongation der Baufinanzierung – wie einen Erstvertrag verhandeln

Diese Zeit sollte man sich nehmen. Den Erstvertrag auf den Prüfstand stellen. Bewerten, was in Zukunft vielleicht besser zu machen ist wie z. B. die Themen

  • Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Ratenanpassungen während der Laufzeit
  • Tilgungshöhe
  • und natürlich die Laufzeit des Vertrags.

Es kann sich z. B. auszahlen, in der Niedrigzinsphase eine Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung abzuschließen. Ein sogenanntes Volltilger-Darlehen, das den gesamten Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung des Vertrags abdeckt, kostet zwar etwas höhere Zinsen als kurze Zinsbindung. Aber so sichert man sich niedrige Zinsen bis zur vollständigen Rückzahlung. 

Das ist also eine individuelle Entscheidung, die man mit einem versierten Baufinanzierungsberater besprechen sollte. Sinn macht eine „Spekulation” besonders dann, wenn man die daraus resultierende monatliche Ersparnis direkt wieder in die monatliche Tilgung investiert. Oder den monatlichen Rückzahlungsbetrag bestehend aus Zins und Tilgung sogar erhöht. Beide Wege führen zu einer schnelleren Rückzahlung des Gesamtkredits. Und je schneller der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, umso mehr Geld kann man letztendlich sparen.

Ein Anbieterwechsel für die Anschlussfinanzierung ist einfach

Ein Anbieterwechsel für die Anschlussfinanzierung führt zu einer Änderung im Grundbuch und kann eine Prüfung des tatsächlichen Wertes der zu finanzierenden Immobilie nach sich ziehen. Diese Überprüfung des Immobilienwertes wird heute in den allermeisten Fällen positiv ausfallen. Denn in den letzten 10 Jahren sind die Immobilienwerte gestiegen. Ein höherer Immobilienwert ist für die Bank nicht nur eine bessere Sicherheit, sondern wirkt sich mitunter direkt auf einen dann noch günstigeren Zinssatz aus.

In der Regel kümmert sich der neue Darlehensgeber um die komplette Abwicklung. Ihr Mehraufwand beim Anbieterwechsel hält sich in engen Grenzen. Dazu brauchen Sie in der Regel

  • Gehaltsnachweise der letzten Monate 
  • den Grundbuchauszug der Immobilie
  • und alle Unterlagen, die Sie bereits bei der Erstfinanzierung eingereicht hatten.

Die einzigen zusätzlichen Kosten, die einem Anbieterwechsel entstehen können, sind Gebühren für die Änderung des Grundbuch-Eintrags, die etwa 0,2 Prozent der Grundschuld betragen. Manche Banken übernehmen diese Gebühren und kümmern sich zudem um die Grundbuch-Änderung.

Unser Tipp: Nehmen sich genügend Zeit für die Verhandlung Ihrer Anschlussfinanzierung oder Prolongation

Um genügend Zeit für die bestmögliche Anschlussfinanzierung zu haben, sollte man aber nicht auf das Prolongationsangebot der Hausbank warten, das meistens sehr kurzfristig vor Ablauf des Erstvertrags kommt. 

Grundsätzlich sollte man bereits zwölf, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung sich Gedanken über die Vertragsausgestaltung sowie den Anbietervergleich machen. Und das Gespräch mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler suchen. Gemeinsam kann man den Erstvertrag analysieren, um die Anschlussfinanzierung oder Prolongation an Ihre neue finanzielle Situation anzupassen. Dieser Service ist bei der accedo AG grundsätzlich kostenfrei. Gleichzeitig holt accedo Angebote anderer Banken ein und achtet darauf, dass die notwendigen Vertragsbausteine vergleichbar sind. So können Sie sich in Ruhe und mit Sicherheit entscheiden.

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