Was ist ein KfW-Kredit?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine Förderbank. Dabei ist die KfW kein Kreditinstitut im klassischen Sinn, sondern eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die Kredite in der Regel an Banken und nicht an Privatpersonen vergibt. Ursprünglich 1948 mit dem Zweck gegründet, den Wiederaufbau Deutschlands nach dem Krieg zu finanzieren, kümmert sich die KfW heute auch um Förderkredite für Immobilien. Ein zinsgeförderter Kredit der KfW kann nur über eine Bank bezogen werden.

Die KfW ist mit einem Anteil von vier Fünftel im Besitz der Bundesrepublik Deutschland. Mit einem Fünftel Anteil sind die Bundesländer beteiligt. Über geförderte Kredite (nicht nur für Baufinanzierung) ist die KfW somit ein Investitionsförderungsinstrument des Staates. Da aktuell insbesondere Energieeinsparungen auf der Agenda der Bundesregierung stehen, werden energetische Maßnahmen im Besonderen gefördert. Aber es gibt auch das eine oder andere KfW-Programm, dass sich um Sanierung oder altersgerechte Baumaßnahmen kümmert.

Geförderte KfW-Kredite für Immobilien

Die KfW bietet im Bereich Bauen, Wohnen, Energiesparen ein breites Spektrum an Programmen, deren Förderzwecke insbesondere die Schaffung von Wohneigentum sind. Energetische Gebäudesanierung, das Modernisieren von Wohnraum, die Errichtung von sparsamen Neubauten, die Umstellung der Heizungsanlage auf erneuerbare Energien sowie Photovoltaikanlagen stehen dabei im Mittelpunkt. Bestimmte Kredite, wie zum Beispiel zur energieeffizienten Sanierung von Heizungsanlagen, können auch als Ergänzung zu sogenannten BAFA-Zuschüssen in Anspruch genommen werden.

Wenn die Zinsen steigen, stellt sich aber immer die Frage, ob ein KfW-Programm trotzdem noch Finanzierungskosten sparen kann. Grundsätzlich ist diese Frage mit ja zu beantworten. Aber die strengen energetischen Richtlinien, die mit einem KfW-Kredit verknüpft sind, können aber die Baukosten entsprechend nach oben treiben, so dass das Krediteinsparungspotential bisweilen von den erhöhten Baukosten wieder weggenommen wird. Deswegen ist genau zu rechnen. Wer aber über energetisch optimierte Immobilien nachdenkt, der ist mit dem passenden KfW-Programm gut beraten.

Seit dem 24.01.2022 gelten neue KfW-Richtlinien

Seit dem 24. Januar fördert der Bund keine Neubauten entsprechend dem Effizienzhaus-55-Standard mehr. Die Förderung für ambitioniertere KfW-40-Neubauvorhaben endet Ende 2022 und wird in der Folge ab 2023 von einem neuen, aber derzeit seitens der Bundesregierung noch nicht verabschiedeten, neuem Förderprogramm „Klimafreundliches Bauen“ abgelöst. Absehbar ist bereits, dass die neuen Förderungen insbesondere auf Sanierungsmaßnahmen für Bestandsimmobilien abzielen. Das zu erwartende Förderprogramm für Neubauten wird aller Voraussicht nach hohe Energiestandards erfordern.

Seit dem 24. Januar 2022 ist es nicht mehr möglich, Anträge für das Effizienzhaus/Effizienzgebäude 55 im Neubau zu stellen. Das gilt auch für die Varianten "Effizienzhaus EE"-Klasse und „Effizienzhaus NH"-Klasse.

Wer bereits einen KfW-55-Neubau geplant aber noch keinen Förderantrag gestellt hat, der muss auf den KfW-40 Nachhaltigkeit umplanen oder auf Förderung verzichten.

Das KfW-geförderte Energieeffizienzhaus 40 Nachhaltigkeit

Die Voraussetzungen für die Effizienz­haus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH40-Nachhaltigkeit) sind allerdings hoch. Neu ist, dass Antragsteller für den eigenen Neubau nun das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“(QNG) benötigen. Für Wohngebäude müssen bis zu 17 Kriterien erfüllt werden. Dazu zählen unter anderem:

  • Man muss nachweisen, dass für den Neubau Produkte und Leistungen unter Einhaltung von Sozial- und Umweltstandards ausgewählt und beschafft haben.
  • Detaillierte Dokumentation darüber, an welchen Stellen die Materialien verbaut sind.
  • Außerdem wird das Siegel erst nach Fertigstellung des Baus vergeben.

Das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) ist ein staatliches Gütesiegel des Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen für Gebäude. Dieses wird ausschließlich von akkreditierten Zertifizierungsstellen vergeben. Das QNG prüft dabei die Erfüllung von Anforderungen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität sowie an die Qualität der Planungs- und Bauprozesse.

Das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude” git es in zwei Versionen: eines für die Erfüllung nachhaltigkeitsrelevanter Merkmale und Eigenschaften in überdurchschnittlicher Qualität (QNG-PLUS) und ein zweites für deutlich überdurchschnittliche Qualität (QNG-PREMIUM). Aktuell sind Siegelvarianten für Wohngebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Unterrichtsgebäude entwickelt. Weitere Siegelvarianten werden dann bis Oktober 2022 veröffentlicht.

https://www.nachhaltigesbauen.de/austausch/beg/

Im Zentrum der Förderung steht ein Tilgungszuschuss, der abhängig von der Höhe des aufgenommenen KfW-Darlehens ist. Der höchstmögliche Kreditbetrag beträgt 150.000 Euro pro Wohneinheit bei Wohngebäuden (30 Millionen Euro bei Nichtwohngebäuden). Dafür gibt es dann einen Zuschuss in Höhe von 12,5 Prozent – also maximal 18.750 Euro bei Wohngebäuden (3,75 Millionen Euro Nichtwohngebäuden). 

Im Normalfall lässt sich die gesamte Finanzierung nicht mit einem KfW-Kredit bewältigen. Es ergänzt das Hauptdarlehen, das der Kreditnehmer bei einem anderen Kreditinstitut aufnimmt. Ob sich die Aufnahme eines Darlehens aus dem Wohneigentumsprogramm lohnt, hängt dabei vom aktuellen Zinssatz für die Baufinanzierung sowie von flexiblen Faktoren eines „normalen” Baukredits ab. Hier ist die Beratung durch einen bankenunabhängigen Baufinanzierungsexperten anzuraten.

Was wird von der weiterhin KfW gefördert

Die KfW-Kreditvergabe für Sanierungsvorhaben geht allerdings unverändert bis zum 31.12.2022 weiter. Wenn man in einer Bestandsimmobilie sogenannte Barriere abbauen (z. B. Bad- und Küchensanierung, breitere Türen und Zugänge oder Rampen statt Treppen) oder den Einbruchsschutz haben möchte, ist das KfW-Programm 159 sowie die Ergänzungen für Barriere-Reduzierung (455-B) oder Einbruchschutz (455-E) zu wählen. 

Je Wohneinheit finanziert die KfW bis zu 50.000 Euro.

KfW Programm 261 – Bundesförderung für effiziente Wohngebäude.
Hierzu zählen: Neubau sowie die Vollsanierung von Bestandsimmobilien

KfW Programm 262 – Bundesförderung für effiziente Wohngebäude – Einzelmaßnahmen.
Hierzu zählen z. B. Dämmung, Heizung und Fassade

Diese Programme bündeln die bisherigen KfW-Angebote für Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich durch die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in einem Förderangebot. Der Kreditnehmer hat dabei die Wahl zwischen der Kreditvariante mit Tilgungszuschuss oder einem direkten Zuschuss. Zudem sind durch das „Erneuerbare Energien (EE)- & Nachhaltigkeitspaket” höhere Förderhöchstbeträge und Tilgungszuschüsse aufgeschlüsselt in zusätzlichen Effizienzklassen bei Wohngebäuden möglich.

Das KfW-Förderprogramm beinhaltet Vorgaben, die der Kreditnehmer zu erfüllen hat:

Verpflichtende Einbindung eines Energieeffizienz-Experten für alle Maßnahmen. Ausnahme hierbei: für energieeffiziente Heizungsanlagen (als Einzelmaßnahme) reicht die Durchführung durch einen entsprechenden Fachbetrieb aus.

Der Antrag bei der KfW muss vor dem Beginn des Vorhabens gestellt werden – also vor Abschluss von Liefer- und Leistungs- bzw. Kaufverträgen. Auch hier gibt es eine Ausnahme: Hat in dokumentiertes Finanzierungsgespräch stattgefunden, können Liefer- und Leistungsverträge sogenannt „förderunschädlich” abgeschlossen werden. Dieses Fördergespräch muss durch ein spezielles KfW-Formular nachgewiesen sein. Dann kann der Kreditantrag vor dem Baubeginn (aber nach bauseitiger Vertragsunterzeichnung) gestellt werden.

Erneuerbare Energieanlagen beim Neubau. 
Auch hierfür können Liefer- und Leistungsverträge „förderunschädlich” bereits abgeschlossen werden, bevor der Kreditantrag bei der KfW gestellt wird. Allerdings unter der Voraussetzung, dass diese Verträge einen Zusatz – eine sogenannt „aufschiebende Bedingung” (Musterformulierung der KfW) – enthalten.

Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) 
Bei stufenweiser Sanierung eines Wohngebäudes zu einem Effizienzhaus im Rahmen mehrerer Einzelmaßnahmen erhöht sich der Tilgungszuschuss um 5 Prozent für jeden Sanierungsschritt. Die Sanierung muss innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des Sanierungsfahrplans umgesetzt werden. Der iSFP-Bonus wird ab der ersten umgesetzten Maßnahme gewährt – und auch nicht zurückgefordert, wenn der Fahrplan nicht vollständig umgesetzt wird oder nach Ablauf der 15 Jahre noch nicht abgeschlossen ist.

Obergrenzen für geförderte KfW-Kredite bei Neubau und Sanierung

Im Programm 261 Energieeffizenzhaus 40 Nachhaltigkeit für Neubau-Kauf- und Bau-Vorhaben ist die Darlehenssumme mit 150.000 Euro gedeckelt. Die Tilgungs- und Investitionszuschüsse betragen dabei 12,5 Prozent – also maximal 18.750 Euro bei Wohngebäuden.

Im Programm 261 für die Vollsanierung ist ebenfalls ein Förderhöchstbetrag von 150.000 Euro vorgesehen. Die Tilgungs- und Investitionszuschüsse gliedern sich hier jedoch in insgesamt 6 Effizienzklassen (40, 55, 70, 85, 100 sowie Denkmal). Hier ist der Förderhöchstbetrag bei 120.000,- Euro begrenzt, erhöht sich aber um 5 Prozent durch das EE-Paket auf 150.000 Euro.

Obergrenzen für geförderte KfW-Kredite bei Einzelmaßnahmen

Im Programm 262 für Einzelmaßnahmen der energieeffizienten Sanierung ist eine Darlehenssumme bis zu 60.000 Euro pro Einzelmaßnahme möglich. Zusätzlich gibt es einen Tilgungszuschuss pro Einzelmaßnahme, der sich wie folgt gliedert:

20 % Tilgungszuschuss für energetische Maßnahmen:

Wände, Dachflächen, Keller und Geschossdecken dämmen
Fenster und Außentüren erneuern
Sommerlichen Wärmeschutz einbauen oder erneuern
Lüftungsanlagen einbauen
Digitale Systeme, die Energieverbrauch optimieren oder technische Anlagen smart steuerbar macher machen (smart home)

Tilgungszuschüsse für die Erneuerung der Heizanlage

Gas-Brennwert-Heizung: 20% Tilgungszuschuss
Gas-Hybridheizung: 30% (ohne Austausch Ölheizung) oder 40% (Austausch Ölheizung)
Solarthermie-Anlage: 30% Tilgungszuschuss
Biomasse, Wärmepumpe, erneuerbare Energie-Heizung: 35% (ohne Austausch Ölheizung) 
oder 45% (Austausch Ölheizung)
Gebäudenetz mit mind. 25% erneuerbarer Energie: 30% (ohne Austausch Ölheizung) 
oder 40% (Austausch Ölheizung)
Gebäudenetz mit mind. 55% erneuerbarer Energie: 35% (ohne Austausch Ölheizung) 
oder 45% (Austausch Ölheizung)
Optimierung der Heizungsanlage: 20% Tilgungszuschuss

KfW-Förderprogramme – Fristen und Laufzeiten

Sämtliche Anträge (Neubau Effizienzhaus 40 Nachhaltigkeit, Sanierung: Effizienzklasse 55 und 40) sollten möglichst schnell – unter Einhaltung aller Vorgaben – gestellt werden. Ab dem 1.1.2023 sollen dann neue Vorgaben für Förderungen gelten, die seitens der Bundesregierung allerdings noch nicht beschlossen und formuliert sind. Bis dahin gelten folgende Wahlmöglichkeiten:

Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, zwischen 10 bis 30 Jahren Laufzeit zu wählen, wobei die Zinsbindungsfrist bei allen Varianten immer auf 10 Jahre begrenzt ist. Auch die tilgungsfreien Anlaufjahre können zischen 2, 3, 5 und 10 Jahren gewählt werden.

Der Kredit muss spätestens 36 Monate nach Kreditzusage abgerufen werden. Dabei sind die ersten 12 Monate bereitstellungsprovisions-frei. 

Die ausbezahlten Mittel müssen spätestens 12 Monate nach Auszahlung verwendet werden.

Förderung der Baubegleitung

50 % der Förderfähigen Kosten für die Baubegleitung werden als Tilgungszuschuss bewährt. Die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten sind dabei bei Neubau und Vollsanierung auf 10.000 Euro und bei Einzelmaßnahmen auf 5.000 Euro begrenzt.

Auch bietet das neue KfW-Förderprogramm Kredite für diese Leistung der Baubegleitung an, die bei Neubau- und Sanierung auf 10.000 Euro für Einzelhäuser, auf max. 40.000 Euro für Mehrfamilienhäuser sowie auf 5.000 Euro bei Einzelmaßnahmen begrenzt sind.

KfW-Programme sind als Einzel- oder als Kombikredite möglich

Natürlich sind diese Programme nicht nur miteinander, sondern auch mit einer „normalen” Baufinanzierung kombinierbar. Darüber hinaus finden sich noch andere Programme, die vielleicht für Sie Sinn machen könnten. Einen ersten Überblick können Sie sich auf der Webseite der KfW verschaffen: www.kfw.de

Einen KfW-Förderkredit müssen Sie über einen Baufinanzierungsvermittler oder eine Bank beantragen. Die KfW vergibt die Darlehen nicht direkt. Die maximale Höhe der geförderten Kredits ergibt sich aus dem entsprechenden Programm: Für die Schaffung von Wohneigentum z. B. bis 100.000 Euro, für eine energieeffiziente Baumaßnahme bis zu 150.000 Euro und für Einzelmaßnahmen bis zu 60.000 Euro. Es kann sich also lohnen, einen KfW-Kredit in Ihre Baufinanzierung mit einzubauen. Die Laufzeit eines KfW-Kredits ist auf maximal 10 Jahre beschränkt.

Wie man einen KfW-Kredit erhält und ob das für Ihren speziellen Fall auch Sinn macht, kann Ihnen ein versierter Baufinanzierungsberater:in nahebringen. Genauso wie z. B. die Frage zu klären ist, ob sich die erhöhten Baukosten für maximale Energieeffizienz unter Berücksichtigung der geförderten Kredite dann auch für Sie rechnen.

Unser Tipp:

Aufgrund des plötzlichen Förderstopps zum 24.1.2022 sind viele Unsicherheiten vorhanden. Um zu erfahren, wie und was Sie durch die KfW fördern lassen können und welches Baufinanzierungskonzept für Sie das Beste ist, ist die Beratung durch eine bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittlung der beste Weg. Bei der ACCEDO AG erhalten Sie diese Beratung zudem kostenfrei.

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