Hohe oder niedrige Tilgungsrate – was ist besser?

Während Zinsen genaugenommen die Kosten sind, die Ihnen eine Bank für die Gewährung eines Kredits berechnet, ist der Tilgungssatz jener Betrag, der für die Rückzahlung des Baufinanzierungskredits verwendet wird. Je höher also der Tilgungssatz ist, umso schneller wird der Kredit zurückgezahlt. In der Regel sollte die möglichst schnelle Kreditrückzahlung das Ziel sein; denn je schneller eine Baufinanzierung zurückgezahlt ist, umso mehr Geld können Sie sparen – insbesondere deswegen, weil Sie sich lange Zinszahlungen so sparen können. In manchen Fällen macht aber auch ein möglichst geringer Tilgungssatz Sinn, vor allem dann, wenn Sie steuerliche Vorteile erzielen können. Aber das sollte gut überlegt sein und sowohl mit Baufinanzierungs- wie mit Steuer-Expert:innen besprochen werden.

Warum ein Tilgungsvergleich zielführender als ein Zinsvergleich ist

In der Baufinanzierung scheint der Zinsvergleich das wichtigste Instrument für Kreditinteressenten sein. Wenn aber die Zinsen besonders niedrig sind, unterscheiden sich die Zinssätze der Topanbieter nur noch minimal – und oftmals gar nicht. Natürlich ist ein Zinsvergleich sinnvoll. Besonders wenn es um eine Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen geht. Am meisten Geld über die Laufzeit des Darlehensvertrags gerechnet spart man aber, wenn man in der kürzest möglichen Zeit schuldenfrei ist. Die schnelle Kreditrückzahlung kennt aber nur einen einzigen wichtigen Wert: die Tilgung. Deswegen sollten Sie immer (auch) die Tilgung vergleichen, wenn Sie über Ihr persönliches Baufinanzierungskonzept nachdenken. 

Den Tilgungsvergleich führen Sie aber nicht durch einen Vergleich verschiedener Kreditanbieter durch. Vielmehr vergleichen Sie bei einem Kreditanbieter die Kostenunterschiede verschiedener Zinsbindungsfristen bei gleichzeitig verschiedenen Tilgungshöhen z. B. zwischen 2, 4 und 6 Prozent Anfangstilgung. Ziel dabei ist nicht die monatlich günstigste Rate, sondern die Geschwindigkeit des Abbaus der Restschuld.


Mit unserem Konditionsrechner berechnen Sie die tagesaktuelle Kondition, die Tilgung und die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und erhalten die besten Zinsangebote aus einer Auswahl von 541 Banken.


Mit dem accedo-Konditionsrechner Tilgungssätze vergleichen

Mit diesem Rechner können Sie verschiedene Anfangstilgungen einstellen und sofort sehen, welchen Einfluss unterschiedliche Tilgungshöhen auf Restschuld und monatliche Raten nehmen. In Abhängigkeit der zusätzlich festzulegenden Darlehensdauer sehen Sie auch, dass Banken in Abhängigkeit der Laufzeit sowohl gut wie schlecht abschneiden. So kann die Bank, die die günstigsten Zinsen bei einem 5 jährigen Darlehen anbietet, bei einem 25 jährigen Darlehen nicht mehr Topanbieterin sein. Als Orientierungshilfe ist der accedo-Konditionsrechner bestens geeignet. Er ersetzt aber das persönliche Beratungsgespräch nicht. Denn erst wenn alle individuellen Fragen geklärt sind, erhält man am Ende ein verbindliches und fundiertes Baufinanzierungsangebot.

Die Regeln der Tilgungsfestsetzung

Bezüglich der Tilgungshöhe gibt es eine Art „goldene Regel“: Der Darlehensnehmer sollte seine Tilgung so wählen, dass er möglichst zu Beginn des Rentenalters sein Darlehen abbezahlt hat. Man geht davon aus, dass mit Beginn des Rentenalters ein neuer Lebensabschnitt beginnt. Da sich damit auch die finanzielle Situation verändert, empfiehlt es sich, möglichst alle größeren Verbindlichkeiten bis zu diesem Zeitpunkt getilgt zu haben. Auf diese Weise wird das finanzielle Risiko stark minimiert.

Wichtig bei der Wahl Ihrer Tilgungshöhe:

Je niedriger das Zinsniveau Ihrer Baufinanzierung, desto länger ist die Laufzeit des Darlehens. Benötigt man bei einem Zinsniveau von 6,0% und einer anfänglichen Tilgung von 1,0% ca. 30 Jahre für die vollständige Tilgung, so benötigt man bei gleichbleibender Tilgung und einem Zins in Höhe von 4,0% bereits 40 Jahre für die vollständige Zurückzahlung des Darlehens.

Die Begründung liegt in der konstanten Kreditrate. Die monatliche Rate (=Annuität) setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Durch die monatliche Tilgung des Darlehens reduziert sich die Restschuld kontinuierlich. Da die Restschuld jeden Monat geringer wird, die monatliche Kreditrate aber konstant bleibt, erhöht sich jeden Monat der Tilgungsanteil um die ersparten Zinsen.

Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil etwas langsamer, und somit steigt auch der Tilgungsanteil nicht im selben Tempo als bei hohen Zinsen. Daraus ergibt sich der Effekt, dass Sie bei gleicher anfänglicher Tilgung und hohen Zinsen das Darlehen schneller zurückgezahlt haben als bei niedrigen Zinsen.

Bei der Wahl der richtigen Tilgung, sollten Sie im Allgemeinen so kalkulieren, dass Sie möglichst zu Beginn eines neuen Lebensabschnittes größtenteils schuldenfrei sind. Mit Hilfe unseres Tilgungsrechners können Sie selbst errechnen, wie hoch Ihre anfängliche Tilgung sein sollte, um Ihr Darlehen rechtzeitig zurückzuführen.


Mit dem Tilgungsrechner ermitteln Sie - basierend auf Darlehensbetrag, Sollzins, Zinsbindung und Tilgungsrate - die verbleibende Restschuld nach Ende des Kreditvertrags und die Zeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit.


Warum man sich beraten lassen sollte

Es spielen viele Faktoren eine Rolle, um das beste maßgeschneiderte Baufinanzierungskonzept zu erhalten. Um die vielen Faktoren nicht nur im Blick zu haben, sondern auch bewerten zu können, ist eine bankenunabhängige Expert:innen-Beratung ratsam. So erhalten Sie Überblick über die deutschlandweiten Best-Angebote unter Vorgabe der eigenen Bedürfnisse und Vorstellungen. Tilgung vergleichen ist dabei ein wichtiger Baustein, um am Ende möglichst viel Geld zu sparen. Auch wenn Umschuldung, Forward-Darlehen oder vorgezogene Anschlussfinanzierung – also heute schon den Anschlussvertrag fixieren, auch wenn dieser erst in 12 – 16 Monaten greifen soll – für Sie ein Thema sind, sollten Sie jetzt die Zeit nutzen und sich umfänglich über Ihre Möglichkeiten informieren. Bei seriösen Anbietern wie der accedo ist diese Beratung immer kostenlos.

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