Was kann mit einer Baufinanzierung finanziert werden?

Ein Baufinanzierungsdarlehen bzw. ein Baufinanzierungskredit ist ein langfristiger, zweckgebundenen Kredit, im Fachjargon ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Ein Baufinanzierungskredit kann ausschließlich für den Bau oder Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verwendet werden. 

Was kann mit einer Baufinanzierung nicht finanziert werden?

Die bei jedem Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten, die sogenannten Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) können mit einem Baufinanzierungskredit nicht finanziert werden. Diese sind in der Regel mit Eigenmitteln zu begleichen.

Zu diesen Kaufnebenkosten gehören:

1. Grunderwerbsteuer (die Steuer in jedem Bundesland geregelt und kostet zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme)
2. Maklerkosten – ebenfalls abhängig vom Bundesland und davon, ob diese zwischen Käufer- und Verkäufer anteilig getragen werden.
3. Notar- und Grundbuchgebühren, auch hier gelten bundeslandbezogene Sätze z. B. 1,5 Prozent im Hamburg.

Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland anders

Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt diese aktuell. Das sind bei einem Kaufpreis von 280.000 Euro immerhin zwischen 9.800 und 18.200 Euro. Die Gewerbesteuer-Sätze im Einzelnen:

• 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis in Bayern und Sachsen
• 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis in Hamburg
• 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis in Baden-Württemberg, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und Bremen
• 6,0 Prozent vom Kaufpreis in Berlin6,5 Prozent vom Kaufpreis in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Thüringen und Schleswig-Holstein

Die Grunderwerbsteuer lässt sich fiskalisch in manchen Fällen reduzieren. Wenn Sie eine Gebrauchtimmobilie kaufen und Einbauten wie Küche oder Beschattung übernehmen (und diese im Kaufpreis zusätzlich aufgeführt sind) und zudem eine Instandhaltungsrücklage ausweisen. Diese Kosten können dann vom Investitionsbetrag abgezogen werden, wodurch sich die fiskalische Bemessungsgrundlage – und damit auch die Grundsteuer reduziert.

Die Makler Courtage kann nicht mit einem Baufinanzierungskredit finanziert werden.

Auch hier gibt es bundesweit keine einheitliche Regel. Bis zu 7,14 Prozent Provision (inkl. Mehrwertsteuer vom Kaufpreis kann der Makler verlangen. Seit Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklerkosten in Deutschland einheitlich regelt und eine Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer vorsieht. 

• bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) in Berlin und Brandenburg
• bis 6,25 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) in Hamburg
• bis 5,95 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) in Hessen und Bremen
• bis 3,57 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) in allen anderen Bundesländern

Die Notargebühren zahlt der Käufer aus eigener Tasche

Die Notarkosten beim Hauskauf belaufen sich aktuell auf ca. 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Die Notargebühren setzten sich aus zwei Kostenfaktoren zusammen: die notarielle Beurkundung sowie die Grundbuchkosten. Diese Gebühren werden entsprechend der Höhe des Kaufpreises und nach der Art der angefallenen Tätigkeiten berechnet. Die Notarkosten betragen dabei ungefähr etwa ein Prozent und die Grundbuchkosten 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Eine Baufinanzierung ist erst ab einer Kredithöhe von 50.000 Euro möglich

Die Vorteile einer Baufinanzierung – besonders niedrige Zinsen und lange Laufzeiten bis 30 Jahre mit dann entsprechend günstigen Monatsraten für Zinsen und Tilgung - sind erst ab einem Volumen von 50.000 Euro zu haben. Wer weniger Kreditbedarf hat, wird einen normalen Raten –. Konsumenten- bzw. Verbraucher-Kredit wählen. Ein Ratenkredit hat – abhängig vom Kreditinstitut - eine maximale Laufzeit von 84 Monaten. D. h. in spätestens 4 Jahren ist ein Ratenkredit zurückzuzahlen.

Der Ratenkredit ist ein besonders einfaches Produkt, der Abschluss ist in der Regel unkompliziert und schnell möglich. Für den Antrag eines Ratenkredits benötigen Sie nur wenige Unterlagen:

• Personalausweis
• die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
• Kontoauszüge des Gehaltskontos der letzten 5 Wochen
• Darlehensantrag im Original

Das können Sie schnell und einfach auch über bankenunabhängige Online-Vermittler wie die ACCEDO AG erledigen, die zudem auf Bauvorhaben spezialisiert sind. Besonders dann, wenn Sie Investitionen in die Substanz der Immobilie planen, sind Online-Baufinanzierungsvermittler eine gute Adresse.

Eine von der KfW geförderte Baufinanzierung muss von einer Bank eingereicht werden

KfW-Kredite können Sie nicht selbständig beantragen; hierfür ist ein Baufinanzierungsvermittler oder eine Bank hinzuzuziehen; auch dann, wenn das Kreditvolumen geringer als 50.000 Euro ist. Hier gilt es zu prüfen, ob diese Finanzierungen in Sanierung und Modernisierung mit einem zinsgeförderten Kredit der KfW-Bank besonders günstig umzusetzen sind. Diese Prüfung wird von einer Bank, einem Finanzierungsmakler oder einem auf Baufinanzierung spezialisierten Online-Vermittler übernommen. Auf alle Fälle muss man sich vor dem Ansuchen eines KfW-Kredits oder eines Zuschusses genau informieren. Denn alle KfW-Förderprogramme sind mit klar definierten Vorgaben – besonders bei energetischen Sanierungen – hinterlegt. Die KfW finanziert vor allem zwei Vorhaben:

• energetische Sanierung der Immobilie (Heizung, Fenster, Dämmung etc.)
• barrierefreie und altersgerechte Umbauten (Bäder, Küche, Hauszugang, Türbreiten etc.)

Dabei spielt es dann keine Rolle, wenn der Kreditbedarf unterhalb der 50.000 Euro Grenze liegt. Manche Programme der KfW haben diese 50.000 Euro zudem als Höchstfördergrenze definiert.